『中古RCと低圧太陽光の現地調査を実施。』不動産投資 問わず語り|http://realestatebusiness.seesaa.net/article/446463237.html 現場を見て感じるものをつかむ。 #不動産投資 #太陽光発電 #現地調査 #中古RC
人気ブログランキング 参加中です。是非応援のクリックを。 現在8位です。いっぱい運転したから少し疲れた感じです。 応援クリックよろしくお願いします 昨日は現在進行中の案件の現地調査をしてきました。 はい、例によって見る前に買付入れちゃってます^^; 昨日見てきたのは、仙台法人で購入予定の低圧太陽光の土地と、現在買付を入れている 関東地方に出てきた高利回り中古RCの2箇所です。それぞれ方角が真逆だったので、 一日で回るのは面倒だなと思いましたが、今日行かないと他に行けるタイミングもなく 頑張って2箇所回ることにしました。 まず低圧太陽光の土地。行く途中はけっこう人家もあり、これなら売電したものを 買ってもらえないというリスクも低そうだなと感じました。太陽光発電は蓄積ができない 発電形態なので、近隣の需要以上に発電しても、電力会社さんが買い取ってくれないから なるべく近隣にいっぱい電気を使うところがあるといい、と聞いております。 ですので、近隣の人家や商業施設が気になるのです。 近隣にはそれなりにあったのですが、今回購入対象となる土地はちょっと寂しい雰囲気。 周りに人家は少なく、畑が広がるばかり。右隣の区画は2階建のテナントビルでしたが ほぼ空室しかなく、スナックすら入らないのねーと残念な感じになりました。 そして左隣は工事車両の駐車場だったり、土木系の資材置場だったり。 土地を購入することになってしまったので、何か活用できるところだといいなと思って 現地調査に向かいましたが、これはちょっと無理だなあ・・・。ま、固定資産税も 年間1~2万ということだし、持っていることを忘れてしまえばいいか^^; 施工業者さんは「フェンスは2箇所でいいと思います」と言っていました。 空室だらけのテナントビル側と、道路側の2箇所あれば充分でしょうという説明です。 そして、左側は資材置場の仕切りがあるので、それで賄えるからいいんじゃないか、と 右面と手前の2面にフェンスをするだけなら、安く抑えられますということでした。 現地でその点を確認してみました。 裏手は大きな段差があるため、そこから登って侵入する労力と、他面からフェンスを 乗り越えて侵入する労力はさほど変わらないでしょう。ということで、確かにフェンスは 不要と判断できます。そして左面は、言うほど資材置場側のフェンスは大きくなく、 作った方がいいかなーと少し思いましたが、まあそこにお金かけなくてもいいかと 割り切ることにしました。 けっこう草ボーボーだったので、除草についてはちゃんと考えておかないとまずいなあ、 という印象です。最初にお金かけて整地してしまえばいいのでしょうけど、それだと 収支的にあまり面白くないですしね。悩ましいところです。 そんなところで、太陽光の土地の視察は終了。自宅に引き返し、嫁ちゃんを連れだして 次のRCマンションの視察に向かいます。やっぱ女性目線は欲しいですから、彼女の 力を借りて調査したほうがいいだろう、と。 さて、まず最寄駅をチェックします。まあまあ栄えている印象ですが、仲介業者さんが あまり見当たりません。となると、近隣のターミナル駅から引っ張るのかな? 地場にメジャーな不動産業者さんがいないというのは、ちょっと気になる点でした。 今回は駅から遠い物件だから、あまりターミナルから引っ張るイメージはなく、 地元で探す人をターゲットと思っていたもので・・・。 では、駅から物件に向かいます。雰囲気は悪くありません。歩行者や自転車の人が たまにいます。道路はあまり広くないけど、まあこの感じならそれなりかなと。 治安が悪いような空気も感じません。ここは及第点。 物件に到着する直前に、かなり激しい坂がありました。その坂を少し登ったところに 今回の物件がありました。うーん、平べったくいけると思ったんだけど、最後がちょっと 急だったから、ここも少しマイナス。 物件自体は平成元年築ということで、なんとなくバブルの残り香を感じる仕様でした。 管理人室があったり、無駄に建物にとんがったオブジェ風な部分があったり。 管理人室は何か収益になるような形で活用ができないかなーと思ったりします。 室内は残念ながら見られませんでしたが、まあどうとでもなるからいいでしょう。 低層RCなのでエレベーターがなく、お金がかかりそうな設備も特にありませんでした。 そういうところは悪くない感じです。 それより気になったのは、やはり擁壁・・・。 裏手にけっこうでかい擁壁がありました。高さにして、2階の外廊下からも目の前に 見えるくらいなので、けっこうな高さです。擁壁って何かトラブルが起こると、 ものすごく高くつくんですよねえ。懇意にしている一級建築士の方も、擁壁は長期で 持つのは勧めないと言ってました。 利回りが高いので、とりあえず買って保有し、適宜早めに売り出すという方法が 運用としてはベターなのかもしれません。ただ、今回のRCはその融資が難しいから 価格を下げて高利回りになっているという事情があります。売却も実は難しいかも? まあでも今と同じ利回りで出せば、誰かしら買う人はいるでしょう。CFを貰って 適宜手じまいする方向ですかね、きっと。 擁壁自体は古臭い雰囲気はあるものの、古い擁壁にありがちなでかい石が埋められてる タイプではなかったので、まあ最低限は良しとしました。とはいえ、そこまで頑丈な 感じには見えなかったので、やっぱり長期で保有するのは少し怖いです。 というわけで、ちょっと難はあるから、外壁塗装分と擁壁リスク分くらいは交渉して 価格を下げてもらった方がいいかな、と思いました。ただ、今いきなりそれを交渉すると 話が壊れるので、まず融資の内諾を得て「買える人なんだー」と思ってもらったところで 交渉を仕掛けるのが良いかなと思っています。 擁壁およびその擁壁を抱える裏山も売買時についてきてしまうので、保険に関しては しっかりかけておかないと怖いなと思いました。火災保険で土砂崩れなどの災害にも 対応できるようにすること、施設賠償責任保険などで近隣に土砂崩れ被害が出た場合の 損害賠償もできるようにしておくこと、あたりが必要かと思う次第です。 (施設賠償責任でいいのだろうか・・・) 何にしても、融資をしっかりと得られる状態にすることが最優先。 その点に関して、まずはしっかりとやっていきたいと思います。 ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには お帰りの前にこちらをクリックですよ! 最後に 人気ブログランキング のクリックを是非お願い致します。 面白かったと思った人は迷わず押すべし